Respuesta corta
Si su inquilino deja de pagar, no cambie chapas ni corte servicios: podría meterse en problemas legales. Primero requiera el pago por escrito y busque un convenio. Si no paga, puede demandar ante el juez civil la terminación del contrato, el pago de rentas y la desocupación. Un contrato por escrito y un fiador facilitan mucho el proceso.
¿Qué necesito para demandar?
- Contrato de arrendamiento firmado.
- Comprobantes de las rentas pagadas y de las que se deben.
- Datos del fiador u obligado solidario, si existe.
- Mensajes o cartas de cobro.
¿Qué no debo hacer?
- Sacar las cosas del inquilino o cambiar la cerradura.
- Cortar agua o luz.
- Amenazar o acosar.
Todo eso puede dar lugar a demandas o denuncias en su contra.
¿Cómo es el juicio?
En Jalisco, la falta de pago de rentas se reclama en el juicio sumario de desocupación (Código de Procedimientos Civiles de Jalisco, artículo 683, fracción III). Al admitir la demanda, se requiere al inquilino que demuestre estar al corriente; si no lo hace, puede embargarse para cubrir las rentas y se le da un plazo corto para contestar (artículo 685). Si paga antes de la audiencia de pruebas y alegatos, el juicio termina (artículo 686).
¿Cómo es el juicio sumario de desocupación?
En Jalisco, la falta de pago de rentas permite promover el juicio sumario de desocupación (Código de Procedimientos Civiles, art. 683 fr. III). El juez requiere al inquilino que demuestre estar al corriente; si no lo hace, se le da un plazo para desocupar y, si no desocupa, se ordena el lanzamiento (arts. 685 y 686).
¿Se cobran las rentas atrasadas?
Sí, en el mismo juicio se pueden reclamar las rentas vencidas y las que se sigan venciendo, y luego ejecutarlas sobre bienes del inquilino o del fiador.
¿Qué hacer con un inquilino que dejó el inmueble y debe?
Levante un acta de entrega o constancia del estado del inmueble, reúna recibos y demande el cobro de rentas y daños. Si hay depósito, aplíquelo según el contrato.
¿Cómo prevenir el problema?
Contrato escrito, investigación del inquilino, fiador con inmueble, depósito, póliza jurídica y recibos por transferencia. Estas medidas reducen mucho el riesgo.
¿Qué es una póliza jurídica de arrendamiento?
Es un servicio que investiga al inquilino antes de rentar y, si deja de pagar, da asesoría o cubre ciertos gastos de juicio según sus condiciones. No sustituye al contrato ni al fiador; es una capa adicional de protección.
¿Qué hacer con los objetos que dejó el inquilino?
No los tire ni los venda. Levante inventario con testigos o ante fedatario y pida instrucción al juez o notifique al inquilino. Disponer de ellos sin orden puede generar una demanda en su contra.
¿Se puede rentar a una empresa sin riesgo?
Revise acta constitutiva, poderes del representante, opinión de cumplimiento fiscal y estados financieros si es posible. Pida fiador persona física con inmueble o garantía equivalente.
¿Cómo cobro daños al inmueble?
Documente el estado al entregar y al recibir, con fotos y actas. Con eso se reclaman reparaciones con cargo al depósito y, si no alcanza, en juicio.
¿Cuánto tarda el juicio de desocupación?
Depende del juzgado y de si el inquilino se defiende. Iniciar pronto, con contrato y recibos, acorta el proceso.
¿Qué dice el contrato que más ayuda en juicio?
Una cláusula clara de renta y fecha de pago, la designación de domicilio para notificaciones, el inventario firmado, la firma del fiador con sus datos e inmueble, y la renuncia a beneficios que la ley permita. También ayuda pactar intereses moratorios y que los pagos se hagan solo por transferencia.
¿Qué pasa si el inquilino paga durante el juicio?
Si demuestra estar al corriente, el juez puede dar por terminado el juicio de desocupación por falta de pago, aunque pueden subsistir reclamos de intereses o gastos. Por eso es importante que el requerimiento y la demanda señalen con exactitud las rentas debidas.
¿Puedo negarme a renovar el contrato?
Sí, al vencer el plazo puede no renovarlo, avisando con la anticipación que fije el contrato o la ley. Si el inquilino no entrega, se puede demandar la terminación por vencimiento del plazo.
¿Qué hacer el primer mes de atraso?
Envíe un recordatorio por escrito con la cantidad debida y una fecha límite, y guarde el acuse. Si el inquilino propone pagar en partes, firme un convenio con fechas. Si tiene fiador, notifíquele también. Actuar desde el primer mes evita que la deuda crezca y deja pruebas para el juicio.
¿Y si el inquilino subarrendó sin permiso?
Si el contrato prohíbe subarrendar, puede ser causa de terminación. Documente quién vive en el inmueble y pida asesoría para demandar la rescisión.
¿El depósito cubre las rentas?
El depósito suele garantizar daños y adeudos al terminar el contrato. Aplicarlo a rentas durante la relación depende de lo pactado.
¿Qué pasa si el inquilino abandona el inmueble sin avisar?
No entre por su cuenta aunque parezca abandonado. Levante constancia con fedatario o testigos y pida orden del juez para recuperar la posesión. Así evita que el inquilino reclame después daños o pérdida de objetos.
¿Conviene renegociar la renta?
A veces una rebaja temporal con convenio escrito es mejor que meses de juicio.
¿Qué pasa si vendo el inmueble rentado?
El arrendamiento continúa con el nuevo dueño en los términos del contrato, salvo pacto o disposición legal distinta. Informe al comprador sobre el inquilino, los adeudos y el juicio en curso, y ceda los derechos de cobro si así lo acuerdan.
Ejemplo en Guadalajara y Zapopan
Un propietario de Guadalajara tenía un inquilino con cuatro meses de atraso. Con el contrato escrito y los recibos, se presentó el juicio sumario de desocupación. El juez requirió al inquilino para que pagara o justificara; como no lo hizo, se ordenó la desocupación.
Opciones del arrendador
| Opción | Cuándo conviene |
|---|---|
| Requerimiento por escrito | Al primer atraso |
| Convenio de pago | Si el inquilino quiere pagar |
| Juicio sumario de desocupación | Rentas vencidas (CPC Jalisco 683 fr. III) |
| Cobro al fiador | Si hay obligado solidario |
¿Qué documentos debo reunir?
- Contrato de arrendamiento.
- Recibos o transferencias.
- Datos del fiador.
- Escritura del inmueble.
Errores comunes que conviene evitar
- Cambiar cerraduras o cortar servicios.
- Sacar las cosas del inquilino.
- Rentar sin contrato escrito.
- Esperar muchos meses.
¿Cuándo llamar a un abogado?
- Hay dos o más meses sin pago.
- El inquilino no permite el acceso.
- Hay daños al inmueble.
¿Qué pasos sigo si mi inquilino no paga?
- Junte contrato y comprobantes.
- Envíe requerimiento escrito.
- Intente convenio de pago o de salida con fecha.
- Si no cumple, presente la demanda.
- Con sentencia, pida la desocupación y el cobro.
Preguntas frecuentes
¿Sirve un contrato de palabra?
Sí existe la relación, pero probarla es mucho más difícil.
¿Puedo cobrarle al fiador?
Sí, si firmó el contrato como fiador u obligado solidario.
¿Puedo sacar al inquilino yo mismo?
No. Solo el juez puede ordenar la desocupación.
¿El fiador debe pagar?
Sí, si firmó como fiador u obligado solidario.
¿Y si no hay contrato escrito?
Puede probarse el arrendamiento con recibos y otros medios.
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